深圳達(dá)實大廈由深圳達(dá)實智能股份有限公司(以下簡稱“達(dá)實智能”)開發(fā)，項目位于深圳高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)園，占地面積11,195平方米、高200米、總樓層40層、總建筑面積8.2萬平方米、整層面積1,989.97平方米、綠化覆蓋率60%。達(dá)實大廈作為達(dá)實智能總部而建設(shè)，其他入駐單位還有中興新通訊、必維檢驗集團(tuán)、字節(jié)跳動、藍(lán)色光標(biāo)等科技企業(yè)。

達(dá)實大廈的建設(shè)和運營采用了多項綠色及智能建筑技術(shù)，如達(dá)實智能自主研發(fā)的Indas IBMS物聯(lián)網(wǎng)平臺等，實現(xiàn)了樓宇智慧化的同時，獲得美國LEED-CS鉑金級認(rèn)證、中國綠色建筑三星級認(rèn)證和深圳市綠色建筑鉑金級認(rèn)證。

深圳達(dá)實智能股份有限公司智慧醫(yī)院事業(yè)本部總工程師邱佰平，是達(dá)實大廈機(jī)電總負(fù)責(zé)人，負(fù)責(zé)達(dá)實大廈機(jī)電工程及綠色建筑全過程設(shè)計、機(jī)電工程實施、綠色建筑設(shè)計認(rèn)證、整體項目驗收及工程交付等工作。他向《現(xiàn)代物業(yè)》全面介紹了達(dá)實大廈是如何實現(xiàn)智慧和綠色運營的。

項目建設(shè)

設(shè)計理念與定位

達(dá)實大廈由中國工程院院士，深圳市建筑設(shè)計研究總院有限公司總建筑師孟建民執(zhí)筆設(shè)計，全面貫徹“本原設(shè)計”的創(chuàng)作理念，即“以人為本”，體現(xiàn)建筑對人的友好性。邱佰平則將大廈的特點總結(jié)為“綠色、智慧、節(jié)能、舒適”這四個關(guān)鍵詞。

達(dá)實智能是基于自主核心產(chǎn)品和技術(shù)的智慧城市物聯(lián)網(wǎng)解決方案服務(wù)商，所開發(fā)的產(chǎn)品包括智能終端、系統(tǒng)、管控平臺三大類，依托國家博士后科研工作站，主持起草了6項國家標(biāo)準(zhǔn)，擁有174項發(fā)明專利、130項實用新型專利和157項軟件著作權(quán)。從達(dá)實智能自身出發(fā)，對達(dá)實大廈有三個重要的功能定位：

一是計劃將本公司的全國服務(wù)運營中心置于大廈之內(nèi)，該中心為公司全國范圍的智慧建筑、智慧交通、智慧醫(yī)療等業(yè)務(wù)提供后臺支撐。

二是作為研發(fā)中心，將大廈本身作為一個研發(fā)對象，不斷進(jìn)行技術(shù)的更新迭代。

三是作為真實的技術(shù)展示平臺。公司此前已完成諸多客戶樓宇的智能化建設(shè)，但均是作為服務(wù)商對業(yè)主單位或設(shè)計院意圖的落實。達(dá)實智能也希望通過自主建設(shè)一個項目，充分體現(xiàn)自身的綠色智慧理念及水準(zhǔn)，不僅可以起到向市場推廣技術(shù)的作用，也可以作為智慧城市和綠色建筑科普教育基地向公眾開放，體現(xiàn)社會價值。

“數(shù)字孿生”理念

“建筑數(shù)字孿生”指的是，通過數(shù)字技術(shù)將整個樓宇的硬件情況及其實時信息完整地反映為虛擬可視化模型，并能夠?qū)崟r聯(lián)動，使模型與建筑實體成為完全對照的“孿生體”。

例如在大樓沒有建造之前，通過虛擬建造技術(shù)，將大樓所有的建筑結(jié)構(gòu)、機(jī)電設(shè)備、空間管理等信息充分展現(xiàn)出來，以檢視設(shè)計的合理性，保證建造進(jìn)度和建造質(zhì)量;在建成后的運營階段，通過使用數(shù)據(jù)的填充和累積，利用虛擬方式實時反映建筑狀況，實現(xiàn)節(jié)能降耗和優(yōu)質(zhì)的使用體驗。

“數(shù)字孿生”的第一個環(huán)節(jié)即BIM(樓宇信息模型)。BIM在當(dāng)今建筑市場上已屬較為成熟的技術(shù)，邱佰平介紹，達(dá)實大廈在建造環(huán)節(jié)已經(jīng)充分使用了BIM，也希望在后期運營當(dāng)中更好地進(jìn)行運用，使BIM在大廈的全生命周期當(dāng)中都能發(fā)揮作用。

“對今后運營最重要的數(shù)據(jù)就是BIM的模型設(shè)計。我們在BIM建模的時候，會按照標(biāo)準(zhǔn)把所有設(shè)備的信息都收集起來，包括廠家信息、設(shè)備參數(shù)、設(shè)備圖紙、產(chǎn)品說明書等，導(dǎo)入模型里面，這樣就可以通過模型來傳承整個設(shè)計和施工的數(shù)據(jù)，包括結(jié)構(gòu)的、建筑機(jī)電設(shè)備設(shè)施的、建材的數(shù)據(jù)，都是通過BIM來傳承的?！鼻癜燮秸f。

第二個環(huán)節(jié)是達(dá)實智能自主研發(fā)的IBMS平臺，接通互聯(lián)網(wǎng)、物聯(lián)網(wǎng)，引入大數(shù)據(jù)及人工智能，對整個大樓的傳感器和機(jī)電設(shè)備設(shè)施進(jìn)行統(tǒng)一的監(jiān)控和管理。使用達(dá)實智能自主研發(fā)的實時數(shù)據(jù)庫技術(shù)解決數(shù)據(jù)和傳感器的接入問題，該實時數(shù)據(jù)庫可以在1秒鐘內(nèi)同時支持20萬個點的數(shù)據(jù)并行處理。其物聯(lián)網(wǎng)構(gòu)架為DAS E CLOUD私有云+邊緣控制器+現(xiàn)場傳感器/執(zhí)行器，無線傳輸方式為Wi-Fi、藍(lán)牙、LORA，同時邊緣控制器支持其他4G、NBIOT等無線傳輸方式的擴(kuò)展。

第三個環(huán)節(jié)是面向大樓使用人的移動App，用戶通過智能手機(jī)便可使用辦公樓內(nèi)的所有功能，包括門禁、消費、預(yù)約、物業(yè)管理、空調(diào)控制、燈光和窗簾控制等。在達(dá)實大廈的墻壁上，找不到一個傳統(tǒng)的電燈開關(guān)或空調(diào)調(diào)節(jié)器，控制全部在App上操作。

節(jié)能技術(shù)

為最大限度實現(xiàn)節(jié)能，幕墻維護(hù)結(jié)構(gòu)采用三銀Low-E超白玻璃;空調(diào)主機(jī)選用磁懸浮無油變頻冷水機(jī)組、末端均使用直流無刷電機(jī)驅(qū)動，控制系統(tǒng)采用達(dá)實自主研發(fā)的EMC007系統(tǒng)，分戶計量按需分配、中央空調(diào)系統(tǒng)實現(xiàn)能效管控;照明燈具選用了LED智能燈具。燈光全部為自動調(diào)光，空調(diào)也會根據(jù)室內(nèi)的二氧化碳濃度自動調(diào)整新風(fēng)量。

大廈采用了可以根據(jù)陽光折射角度和強(qiáng)度自動調(diào)節(jié)的電動窗簾，自動調(diào)整共有三種模式：第一種是“上班模式”，追光傳感器根據(jù)室外光線強(qiáng)弱調(diào)節(jié)窗簾高度控制進(jìn)光亮，同時燈光自動控制亮度;第二種是“局部模式”，下班時間全部關(guān)閉，有需要加班的人員可以通過手機(jī)App局部開啟和調(diào)整;第三種是“節(jié)假日模式”。

通過綜合的節(jié)能手段，達(dá)實大廈年平均用電為85kWh/平方米，機(jī)房能效0.5kWh/冷噸，相較常規(guī)200米左右的超高層寫字樓可以節(jié)能30%-40%，空調(diào)能耗比普通的寫字樓減少40%-50%。邱佰平特別提到，正是前期的規(guī)劃和設(shè)計做了充分的籌劃和準(zhǔn)備工作，才使得節(jié)能工作可以達(dá)到良好的效果。

開發(fā)體會

“首先大家必須要統(tǒng)一思想和認(rèn)識，大家的想法必須一致，這樣才能對項目的建設(shè)質(zhì)量和工期有所保證。”邱佰平說，達(dá)實智能更多是作為智能綠色建筑項目的乙方，為甲方業(yè)主提供智能化方案及系統(tǒng)的工程服務(wù)，建造自己的總部大廈是第一次做甲方，因此思想意識必須進(jìn)行轉(zhuǎn)變?！白鳛闃I(yè)主，也要服務(wù)好我們的合作伙伴，不能再用‘甲乙方’這種思維。作為合作伙伴，我們的目標(biāo)和行動是一致的，把這個思想意識樹立起來以后，所有工程把控就會順利，溝通就會順暢，工程扯皮的事也就少了?！?

具體方式上，達(dá)實智能作為開發(fā)商，將達(dá)實大廈建設(shè)項目總包給中建一局(集團(tuán))公司，中建一局又將項目的機(jī)電部分總包給達(dá)實智能，由達(dá)實智能統(tǒng)一實施達(dá)實大廈的供配電、通風(fēng)空調(diào)及智能化系統(tǒng)建設(shè)。

第一次做業(yè)主，“對業(yè)主在整個大廈建設(shè)中的作用”這個問題有了新的認(rèn)識?！捌鋵嵈髲B建造的成功與否，跟業(yè)主對自身需求的理解和項目管理息息相關(guān)，業(yè)主起到關(guān)鍵決定性作用，大廈建得好不好，最后好不好用，一定是取決于業(yè)主?！鼻癜燮秸f。

2014年在達(dá)實大廈準(zhǔn)備使用BIM時，BIM技術(shù)尚不普及也缺少實際參考案例，類似今天的人工智能一樣，更多處于“概念”狀態(tài)。因而達(dá)實智能認(rèn)為有必要對BIM的運用制訂一定的規(guī)則，如模型如何建立、數(shù)據(jù)如何導(dǎo)入、各個環(huán)節(jié)步驟如何安排、如何保留有用數(shù)據(jù)剔除無用數(shù)據(jù)等。因此邱佰平認(rèn)為，建立一套BIM技術(shù)的使用規(guī)則，對這項技術(shù)能夠用好、用到位是至關(guān)重要的。

在物聯(lián)網(wǎng)構(gòu)架方面，首先要減少層級，盡量讓設(shè)備通過最短的途徑把數(shù)據(jù)傳送出去，形成連接，才能組成“物聯(lián)網(wǎng)”;其次要將傳輸?shù)臄?shù)列及時間標(biāo)注清晰，形成有效數(shù)據(jù)。具體方式上：第一，盡量選擇通信協(xié)議統(tǒng)一的傳感器設(shè)備，如果不統(tǒng)一就會增加數(shù)據(jù)的轉(zhuǎn)換，也就增加了傳輸?shù)穆窂?第二，在現(xiàn)場分區(qū)或者各樓層都安裝邊緣控制器，邊緣控制器再通過以太網(wǎng)傳動到統(tǒng)一平臺。同時邱佰平認(rèn)為，相比于4G，5G網(wǎng)絡(luò)帶寬大、速率高，真實地解決了所有數(shù)據(jù)特別是視頻數(shù)據(jù)的傳輸延遲問題;其次，5G網(wǎng)絡(luò)將減少不同電信服務(wù)運營商之間網(wǎng)絡(luò)轉(zhuǎn)換的問題，尤其會使樓宇內(nèi)不同運營商的用戶減少大量的成本。另外，5G網(wǎng)絡(luò)將解決廣域網(wǎng)無線的問題，而Wi-Fi解決的是局域網(wǎng)無線的問題，且5G需要收費，但Wi-Fi可以是免費的，因此，5G并不會完全取代Wi-Fi。

最后，他再次強(qiáng)調(diào)了設(shè)計對建筑的重要性——設(shè)計要做好，需求一定要明確，需求是設(shè)計的前提。

運營與管理

安全保障

在設(shè)計階段即提出減少安保人員的數(shù)量，目標(biāo)為比一般寫字樓項目縮減30%-40%，因而使用了大量的先進(jìn)安防技術(shù)，如人臉識別等。IBMS平臺則可以快速鎖定設(shè)施設(shè)備故障點，幫助管理人員查找問題根源，快速解決。

便捷的數(shù)據(jù)處理

所有動態(tài)的數(shù)據(jù)都通過IBMS來呈現(xiàn)。將BIM的建材(靜態(tài))數(shù)據(jù)和IBMS的動態(tài)數(shù)據(jù)結(jié)合，再運用到物業(yè)的運營管理上，可以快捷地存儲和獲取整個大廈的設(shè)備設(shè)施的運營和管理數(shù)據(jù)。通過物聯(lián)網(wǎng)平臺自動計算水費、電費、飲料費、直飲水費等費用，無需再通過人工抄表或從不同系統(tǒng)調(diào)用數(shù)據(jù)后再完成統(tǒng)計。

困難與解決方法

在管理大廈的過程中遇到的困難主要在于，管理團(tuán)隊特別是物業(yè)工程人員，對智慧大廈新技術(shù)、新應(yīng)用的掌握和認(rèn)識不足，甚至有的功能開發(fā)應(yīng)用與物業(yè)管理流程不相適應(yīng)。

在此過程中，達(dá)實智能就在開發(fā)環(huán)節(jié)請管理團(tuán)隊參與研發(fā)過程的流程設(shè)計、功能測試;經(jīng)測試好后真正達(dá)到了設(shè)計要求，性能穩(wěn)定后才上線使用。在后期管理團(tuán)隊遇到困難時，也會協(xié)調(diào)前期的工程實施人員來解決問題。另一方面，還需要繼續(xù)加強(qiáng)對新進(jìn)物業(yè)管理人員的培訓(xùn)工作。

客戶服務(wù)

達(dá)實大廈位處深圳南山科技園核心地段，以大灣區(qū)生態(tài)為建設(shè)宗旨，在科技企業(yè)的聚集地，所有入駐企業(yè)均為科技或與互聯(lián)網(wǎng)相關(guān)聯(lián)的上市公司，多數(shù)為企業(yè)總部。邱佰平提到，該類企業(yè)員工年輕思維跳躍，對科技、智慧有深刻認(rèn)識或研究，喜歡嘗試新鮮事物，接受新事物、新技術(shù)及新應(yīng)用程度很高，對便捷、環(huán)境、移動應(yīng)用要求很高，如訪客管理智慧化、通行智慧化、停車智慧化、環(huán)境管理智慧化等。

移動App目前已經(jīng)在達(dá)實智能自身員工及大部分租戶企業(yè)員工中得到使用。開發(fā)大廈客戶端App前，達(dá)實智能向自己的多數(shù)員工征求了各種意見。由于App中有使用權(quán)限的要求，必須要獲取租戶所有員工的信息才能給予授權(quán)，而一些租戶企業(yè)，特別是外企，對員工的信息是保密的，提供員工信息時比較慎重，因而在消費、通勤等方面有一定的不便，邱佰平認(rèn)為這方面也是今后需要改進(jìn)的地方。

“其實對租戶員工來講，不是特別地關(guān)心這些智能化技術(shù)，比如到底是刷臉通行還是刷卡通行。但他們對費用是比較敏感的，尤其是企業(yè)的管理層?？照{(diào)每年每平方米可以節(jié)約50元，如果租用1,000平方米一年就能省5萬元。達(dá)實大廈一個整層接近2,000平方米，一年最少省10萬元?！鼻癜燮秸f，“所以相比智能技術(shù)來說，我們的節(jié)能技術(shù)更受租戶的重視，可以最直觀地體現(xiàn)出給他們節(jié)省了多少成本。

綠色建筑認(rèn)證

邱佰平表示，中國三星、深圳綠標(biāo)、美國LEED三個不同的認(rèn)證體系側(cè)重點要從氣候、資源、經(jīng)濟(jì)、文化等各方面綜合考慮：

美國LEED認(rèn)證作為全球性的綠色建筑認(rèn)證體系，將各種指標(biāo)進(jìn)行量化，卻很少設(shè)置硬性指標(biāo)，更多的是強(qiáng)調(diào)建筑整體性和綜合性能的表現(xiàn)，各指標(biāo)間可靈活調(diào)整形成互補(bǔ)，以便參評項目根據(jù)所在地區(qū)的各項條件來建設(shè)綠色建筑，因此被世界上大多數(shù)國家廣泛接受;

中國的綠色認(rèn)證結(jié)合國內(nèi)的實際情況，更多考慮國內(nèi)項目規(guī)劃、設(shè)計、建設(shè)、施工、運營等流程，建立一套適合國內(nèi)的評審流程，同時通過設(shè)置一些條文的不參評來體現(xiàn)地域的差異性;

深圳的綠色認(rèn)證則是在國標(biāo)的基礎(chǔ)上進(jìn)行擴(kuò)展和完善，更多結(jié)合深圳本地的項目實施情況和實踐經(jīng)驗。

獲得認(rèn)證的關(guān)鍵在前期策劃。達(dá)實大廈從一開始的設(shè)計方案階段就綜合考慮三個認(rèn)證體系的要求，既要符合國際性標(biāo)準(zhǔn)、又要同時滿足國家標(biāo)準(zhǔn)和深圳標(biāo)準(zhǔn)，方案、設(shè)計、施工、運維環(huán)環(huán)相扣，缺一不可。“我們的項目團(tuán)隊為此付出了非常多的心血，與其說達(dá)實大廈是一棟智慧的建筑，不如說是一群智慧的人打造出一棟智慧的建筑?！?

目標(biāo)明確以后，就要根據(jù)所有的認(rèn)證要求列出清單，對建筑要素的設(shè)計進(jìn)行逐項梳理，通過BIM、IBMS系統(tǒng)收集數(shù)據(jù)并檢測結(jié)果，最終獲得建筑系統(tǒng)性的整體解決方案。“但最終能夠真正完成項目認(rèn)證，還在于達(dá)實智能所開發(fā)的核心技術(shù)，特別是節(jié)能方面的技術(shù)發(fā)揮了比較重要的作用。”